La réforme des baux commerciaux : ce qui change (en mieux) – 2/2

Les dispositions adoptées concernent plusieurs points-clés :

1°/ L’évolution du loyer au cours et en fin de bail
2°/ Des états des lieux d’entrée et de sortie,
3°/ Le renforcement de la faculté de résiliation triennale
4°/ Une véritable liste des charges récupérables
5°/ Un droit de préférence pour l’achat des murs
6°/ La prolongation des baux dérogatoires

4°/ Une véritable liste des charges récupérables

Toujours dans cette optique de clarification, la loi PINEL fait obligation d’annexer au contrat de bail la liste des charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire.

De nombreuses pratiques dominantes ont abouti à la conclusion de baux dit « triple net » pour le bailleur. Il ne s’agit pas là d’une eau de vie purement juridique (en référence au « triple sec ») mais d’une tendance développée ces dernières décennies visant à ce que le bailleur perçoive un loyer net de charges, d’impôts et de redevances.

A partir du 1er septembre 2014, dans le cadre d’une conclusion initiale ou d’un renouvellement, la loi Pinel exige qu’un inventaire précis et LIMITATIF des catégories de charges, impôts, taxes et redevances indiquant leur répartition entre le bailleur et le locataire, soit annexé au bail.
En cours de bail, le bailleur devra adresser un état récapitulatif au locataire.

Un décret devrait venir préciser les modalités de délivrance de cet état récapitulatif ainsi que la liste des charges qui, par leur nature, ne peuvent être imputées au locataire. Souvent, le bailleur commercial fait peser la charge de la taxe foncière sur son locataire.
En cas de locataires multiples, la répartition des charges et des travaux entre ces derniers doit impérativement être faite au prorata de la surface exploitée (sorte de clé de répartition comme dans les copropriétés). Une répartition identique pour les parties communes nécessaires à l’exploitation des différents locaux (ascenseurs, gardien, …) sera appliquée.

Pour les travaux, le bailleur devra communiquer lors de la signature du bail, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, ainsi que leur budget ainsi qu’un état récapitulatif et chiffrés des travaux réalisés dans les 3 années précédent cette signature. En cours de bail, ces mêmes informations devront être adressées tous les 3 ans au locataire.
Il est regrettable que la loi Pinel n’ait prévu aucune conséquence fâcheuse au défaut de communication de ces informations (pas de sanction dans la loi). Il conviendra de redoubler, en conséquence, de vigilance à ces sujets dont l’impact financier peut aisément devenir substantiel.

A savoir :les compétences de la commission départementale de conciliation sont étendues à toutes les questions de fixation de loyers mais également de charges et travaux.

Infos pratiques : la commission départementale du Rhône

5°/ Un droit de préférence pour l’achat des murs

C’est la décision phare de la loi Pinel qui crée au profit du locataire un droit de préférence dans le cas où le bailleur souhaite céder les « murs » dans lequel l’activité est exercée. Dans les faits, les bailleurs vendeurs consultaient bien souvent leurs locataires. Désormais, ceci constitue une véritable obligation. Cette dernière prendra la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit d’une remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le contenu de l’une ou de l’autre, devra inclure le prix et les conditions de la vente ainsi que les quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, à peine de nullité.

Cette notification (LRAR ou remise) vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer.

Si le locataire décide d’acheter, la vente devra se tenir dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse du locataire, rallongé à quatre mois s’il indique dans sa réponse qu’il entend recourir à un prêt pour effectuer cette acquisition.

Si la vente n’est pas réalisée au terme de l’un ou l’autre de ces délais, l’offre de vente devient caduque et n’est plus valable. Ce droit de préférence ne s’applique pas à certaines cessions immobilières spécifiées. Il sera applicable à compter du 1er décembre 2014.

6°/ La prolongation des baux dérogatoires

A savoir : un bail dérogatoire est celui qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux (qui y déroge …). Il est souvent, également, dénommé « bail précaire ».

Jusqu’ici, un bail précaire ne pouvait perdurer plus de 24 mois, aux termes d’un seul ou de plusieurs contrats. La loi Pinel étend cette durée à 3 années.

Par ailleurs, si au terme du bail précaire, le locataire restait dans les locaux sans opposition du bailleur, il s’opérait automatiquement un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Le texte adopté décale de un mois à compter du terme du bail de courte durée, la date à laquelle se forme automatiquement un bail commercial.