Marché du logement neuf à Lyon : des chiffres « catastrophiques »

Des chiffres en chute libre pour le marché du logement neuf à Lyon

C’est la soupe à la grimace pour les promoteurs immobiliers de la Métropole lyonnaise. Alors que 2020 et son contexte particulier avaient déjà porté un sévère coup au marché du logement neuf à Lyon, les chiffres de 2021 ne sont guère plus réjouissants. C’est ce qui ressort de l’étude du Centre d’études de la conjoncture immobilière (CECIM). L’organisme n’a pas voulu se baser sur les données de l’année précédente pour faire un comparatif (confinement oblige). Reste que par rapport à septembre 2019, les ventes de logements en collectif ont diminué de 29 %. La Métropole de Lyon comptait 2329 réservations contre 3266 à la même période deux ans auparavant.

Pourtant, 2019 ne se voulait pas non plus représentatif. « Il s’agissait d’une année pré-électorale et pré-PLU H, ce qui n’était pas terrible », a justifié Eric Verrax, président du CECIM. Cet effritement n’est pas nouveau. Depuis 2016 qui avait constitué un pic sur les dix dernières années avec 5947 mises en vente, c’est la chute libre.  Dans le meilleur des cas, les projections de mise en vente placeraient 2021 à 3605 logements. Soit un peu plus de la moitié de ce qui était proposé cinq ans auparavant. En parallèle, l’offre disponible demeure insuffisante pour satisfaire les besoins en logement avec 3168 habitations à fin septembre.

Il faut aussi composer avec un marché de plus en plus tendu du fait de l’augmentation des prix qui se poursuit. Le prix de vente moyen en secteur libre hors stationnement en TVA normale grimpe de 4,5% par rapport à 2020. Cela représente aujourd’hui 5206 €/m². « On a franchi allègrement cette barre symbolique des 5000 euros qui paraissait inatteignable il y a encore quelques années » a ajouté Eric Verrax.

Sur les extérieurs, des réservations en hausse

S’il y a dix ans, de l’aveu même de son président, le CECIM n’aurait « pas présenté les chiffres des extérieurs à la Métropole de Lyon », la donne a changé. Ce marché qui ne représentait à l’époque que 10 % de celui de la Métropole en occupe désormais plus de la moitié. Les réservations montent en flèche, plus de 80 % par rapport à septembre 2019, et génèrent par vases communicants une baisse significative de l’offre commerciale. « Ça va donner à brève échéance une augmentation des prix », prédit Eric Verrax.

Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers en région lyonnaise Philippe Layec se veut tout aussi pessimiste. « La situation est grave, affirme-t-il. Il en va du logement de nos concitoyens, de notre activité et de celle du BTP. Si à un moment on pouvait se dire qu’on compensait partiellement avec l’activité dans les extérieurs, on voit qu’on risque de ne plus avoir cette ressource. C’est bien de construire dans les extérieurs, mais on est dans l’excès. Ça pourrait se retourner contre nous. » Avec ce report, l’organisation craint que ça ne « favorise ainsi l’étalement urbain et l’artificialisation des sols ».

D’autant qu’aujourd’hui, un tiers des ventes en logement neuf se vend en TVA réduite à Lyon. Un chiffre qui a cru de 19 %, présentant donc une hausse des prix inférieure au cumul de la hausse de l’inflation et du pouvoir d’achat. « Pour se loger aujourd’hui, il revient moins cher d’acheter en TVA réduite sur la Métropole de Lyon qu’il y a dix ans« , a poursuivi Eric Verrax.

Autre tendance observée avec la synthèse de marché, la bascule entre Villeurbanne et Lyon. Alors que la seconde comptait un tiers de de mise en vente de plus que la première, c’est à présent l’inverse. « Quand on sait que le poids démographique des deux villes n’est pas le même, c’est d’autant plus significatif », a mis en avant Eric Verrax.

Décoincer les permis de construire, un enjeu pour le marché du logement neuf

Dès lors, il n’existe qu’une seule façon de faire décélérer les prix pour Philippe Layec : augmenter l’offre sur la Métropole. Le « seul moyen d’absorber la croissance démographique de chaque commune composant notre agglomération », précise la FPI. Le président de l’organisation appelle de ses voeux à « sortir au plus vite les opérations qui sont dans les tuyaux ».

Philippe Layec assure qu’il y a eu une « prise de conscience » des pouvoirs publics. « Nous partageons cette inquiétude avec la Métropole », ajoute-t-il. Néanmoins, pour construire, il faut des permis. Et aujourd’hui, la FPI se confronte au refus des maires d’en délivrer. La fédération a réalisé une enquête et en est arrivée à ce chiffre : il y a eu 2700 logements « fantômes » dans l’aire urbaine de Lyon de janvier 2020 à avril 2021. Parmi ceux-là, 1000 ont été dus à des refus de permis, et 1700 ont été empêchés.

La FPI assure se réunir trimestriellement avec la Métropole pour trouver des façons d’agir. Philippe Layec attribue les motivations de ces refus à des maires qui subissent la pression de leur population. Pierre-Marie Le Gloanec, directeur général délégué du Groupe SLCI, a sa petite idée. « Il y a une opposition entre densité et qualité, assure-t-il. Beaucoup d’élus et d’administrés considèrent qu’une opération immobilière rajoute de la densité et détruit la qualité de vie. Il faut accompagner les élus là-dessus. » Le fait que ceux que l’on qualifie de « maires bâtisseurs » aient été battus aux élections municipales joue également.

Pour l’heure, la FPI assure ne pas avoir de visibilité sur 2022. « Cela va vraiment dépendre de tout le travail que l’on fera avec les élus et du déblocage des permis », conclut Philippe Layec.