Redouté par le monde immobilier, l’encadrement des loyers présenté par la Métropole de Lyon

L’encadrement des loyers arrive à Lyon dans un contexte tendu

C’était une promesse de campagne de Bruno Bernard. Mardi, la Métropole de Lyon a présenté son dispositif d’expérimentation de l’encadrement des loyers pour Lyon et Villeurbanne. Celui-ci entrera en vigueur à compter du 1er novembre et devrait être observé pendant une durée de deux ans minimum. Paris et Lille appliquent déjà cette volonté politique de régulation du marché.

« L’encadrement des loyers est très attendu chez nous, a justifié le président de la Métropole. La loi Elan nous le permet. Nous sommes les premiers à le faire sur plusieurs communes, c’est un enjeu important. » Il faut dire que le contexte ne donne pas tort à l’élu écologiste. Si Lyon et son agglomération peuvent bénéficier de l’expérimentation, c’est parce que le marché y est extrêmement tendu. Le prix d’achat des logements, premièrement, a explosé de 50 % en dix ans.

Si les loyers n’ont pas suivi, la crainte que les courbes se rejoignent existent. Le loyer médian calculé par l’Observatoire local des loyers en 2020 était de 11,90€/m² sur la Métropole. Il grimpe à 12,6 € sur Lyon et Villeurbanne. Mais c’est pour les petites surfaces (T1/T2) que l’inquiétude règne. Les loyers les plus élevés peuvent atteindre 22,60 €/m² avec un loyer médian de 15,6€/m².

On observe aussi cette tension sur la demande en logements sociaux. Seules 7443 ont pu être satisfaites en 2020 sur 70 606 au total, soit un logement social accordé sur dix. « Le deuxième enjeu de ce dispositif, c’est de rééquilibrer le choix des investisseurs, a poursuivi Bruno Bernard. Quand le logement sera moins rentable pour eux, on peut espérer que les biens n’augmenteront pas. On a besoin d’un rééquilibrage des prix. »

Encadrement des loyers : comment ça marche ?

Comme expliqué plus haut, c’est le contexte tendu du marché local (déséquilibre entre l’offre et la demande) qui justifie que l’Etat ait accordé à la Métropole le droit de mettre en place ce dispositif. Comme son nom l’indique, l’encadrement des loyers vient poser des limites à l’augmentation des loyers à Lyon. Le but est ainsi d’éviter qu’ils se situent bien au-dessus des prix du marché.

C’est le 2 septembre que l’Etat a décrété pertinente la candidature lyonnaise. Le 30, un arrêté préfectoral a permis de fixer des loyers de référence, ainsi que des loyers de référence minorés et majorés. ces derniers sont répartis par catégorie de logements et par secteur géographique sur Lyon et Villeurbanne. Les deux villes sont celles où l’augmentation des loyers demeure la plus préoccupante.

Le dispositif concerne les contrats de location des logements vides ou meublés et le bail mobilité. Il s’appliquera aux baux signés à compter de ce 1er novembre pour une première mise en location, un changement de locataire ou un renouvellement de bail. En revanche, il ne concernera pas les logements gérés par les organismes HLM ou SEM, les logements conventionnés Anah, ceux soumis à la loi 1948 et les locations saisonnières ainsi que les logements meublés dans certaines résidences.

Des sanctions pour les propriétaires hors des clous

Un arrêté préfectoral a fixé des loyers de référence. Ils se basent sur les loyers médians calculés en partant des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire local des Loyers. Ce calcul s’opère en fonction des catégories de logements et des zones géographiques. Dans le deuxième cas, la préfecture a découpé Lyon et Villeurbanne en quatre zones. Les loyers y varient donc d’une zone à une autre.

A l’intérieur de ces mêmes zones, d’autres variations prennent en compte la typologie du logement (T1), l’année de sa construction et son statut de location vide ou meublé. Une majoration et une minoration encadrent ces références moyennes. Autrement dit, il existe un plafond de 20 % supérieur au loyer de référence, et un plancher de 30 % inférieur. Dans le cas, par exemple, d’une personne souhaitant louer vide un T3 construit entre 1971 et 1990 sur le cours Tolstoï à Villeurbanne, elle devra appliquer un loyer entre 7,1€ (minoré) et 12,2€/m² (majoré).

Selon les cas (confort supplémentaire, localisation), le propriétaire pourra appliquer un complément de loyer. Pour connaître les loyers de référence qui les concernent, les lyonnais et villeurbannais peuvent se rendre sur Toodego.com afin d’effectuer une simulation.

Comment s’assurer que les propriétaires respecteront l’encadrement ? C’est Renaud Payre qui a mis l’accent dessus. « Le dispositif ne tient que s’il y a contrôle et il y a deux types de cas quand un propriétaire ne respecte pas le dispositif : le locataire peut engager une procédure civile et une procédure administrative », a précisé le vice-président en charge de l’Habitat, du logement social et de la politique de la ville.

Le locataire a ainsi la possibilité de mettre en demeure le bailleur. D’un côté par voie de conciliation, de l’autre avec l’accompagnement de la Métropole. Si cela demeure sans effets, le propriétaire s’expose à une amende allant de 5000 € pour une personne physique à 15 000 € pour une personne morale.

L’encadrement des loyers : une mesure difficile à appliquer à Lyon… comme ailleurs

De son côté, la Métropole va aussi assurer une forme de veille sur les annonces de location. Sur Leboncoin par exemple, où l’Equipe Métropolitaine de l’Habitat traquera les propriétaires contrevenant à la loi. Une équipe de huit personnes assurera ce contrôle.

Ça, c’est dans la théorie et l’assurance d’un suivi drastique. En septembre, déjà, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) avait exprimé de grandes réserves. Le syndicat, qui avait réclamé la suspension du dispositif, y voyait un nouveau « signe négatif envoyé aux investisseurs ». Si son président Nicolas Bouscasse se réjouissait de la création d’une brigade de contrôle, il l’estimait insuffisante.

Les exemples préexistants ne manquent pas. Paris et Lille ont déjà appliqué l’encadrement des loyers pour des résultats peu concluants jusqu’alors. Dans la capitale, en 2020, 53 % des logements sur les annonces étaient encore au-dessus du cadre légal. Sur les petites surfaces, particulièrement ciblées par le dispositif, cela montait même à 80 %.

Côté sanctions, il n’y a eu que 76 signalements d’effectués à Paris en 2019, pour 51 dossiers jugés recevables et 10 ayant abouti à un abaissement des loyers. A Lille, le site d’investigation Médiacités avait identifié divers « trous dans la raquette » du dispositif. Outre le manque de moyen pour faire respecter le non respect des loyers, la peur des locataires de dénoncer leurs propriétaires rentre aussi en ligne de compte.

Podcast : Renaud Payre réagit sur la construction de logements neufs dans la Métropole de Lyon

Opposée à l’encadrement des loyers, la FNAIM prône pour sa part l’accélération des constructions de logements neufs pour enrayer la montée des loyers. Les derniers chiffres révélés par le CECIM et la FPI sont qualifiés de « catastrophiques » à ce sujet. Pour la Métropole, l’encadrement des loyers ne serait en effet qu’un outil parmi d’autres sur la question du logement. Renaud Payre a rappelé l’objectif de 8000 à 8500 nouveaux logements construits par an sur la Métropole. Face à la difficulté de débloquer les permis de construire, nous avons interrogé le vice-président en charge du logement sur les pistes à engager pour relancer la construction :

 

Les chiffres annoncés par la FPI sur la construction de logements neufs ont été jugés catastrophiques. Comment comptez-vous y remédier ?

Le manque d’équipements décrié par les maires, n’est-ce pas une excuse pour beaucoup d’entre-eux élus sur le fait de ne pas construire ?

Quels sont les autres leviers qui existent pour relancer cette construction ?