La réforme des baux commerciaux : ce qui change (en mieux) – 1/2

Les dispositions adoptées concernent plusieurs points-clés :

1°/ L’évolution du loyer au cours et en fin de bail
2°/ Des états des lieux d’entrée et de sortie,
3°/ Le renforcement de la faculté de résiliation triennale

4°/ Une véritable liste des charges récupérables
5°/ Un droit de préférence pour l’achat des murs
6°/ La prolongation des baux dérogatoires

L’examen de ces différents points se fera en rappelant les règles pré-existantes pour une meilleure compréhension.

Définition : un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Seules, les personnes (physiques (commerçants ou artisans) ou morales (sociétés)), inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers, peuvent bénéficier d’un bail commercial.

1°/ L’évolution du loyer au cours et en fin de bail

Au cours du bail : le recours à des indices moins évolutifs

Les règles précédentes à la loi Pinel prévoyaient une révision du loyer tous les trois ans, à la date anniversaire du contrat de bail, par l’application très simple de la variation d’un indice auquel il était fait référence dans les clauses du bail. En général, l’indice retenu était celui du Coût de la Construction publié trimestriellement par l’INSEE.

Des exceptions notoires existaient comme celles innovées par les centres commerciaux qui, en général, appliquaient cette révision annuellement.

Pour exemple :
Loyer initial : 1000 €
– Indice initial : 103
– Indice au bout de 3 ans : 119
Donnent un loyer révisé de : 1000 x 119/103 = 1155 €

L’indice du Coût de la Construction comprend dans son panel un certain nombre de prix de matières premières qui influencent son évolution vers une hausse constante.

La loi Pinel, souhaitant maintenir et redynamiser l’offre commerciale et artisanale en centre ville, et, par là-même, limiter l’évolution des loyers, impose, désormais une référence aux seuls indices des loyers commerciaux (ILC), actuellement 108,5 au 1er trimestre 2014, ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat) fixé à 107,38 pour la même période, suivant l’activité exercée dans les locaux visés au bail.

De facto, les hausses de loyers commerciaux s’en trouveront limitées puisque ces dispositions s’appliquent dès le 1er septembre 2014 et sans qu’il soit besoin de procéder à une modification des clauses du bail. Cependant, une mise en conformité de ce dernier, par voie de simple avenant, permettra une meilleure lisibilité.

En fin de bail : la barre des 10%

Antérieurement à la loi Pinel, en fin de bail, à l’issue des traditionnels 9 ans, le locataire commercial détenait un véritable droit au maintien dans les lieux, dénommé « droit au renouvellement » (de son bail commercial). C’est toujours le cas après cette loi mais les règles ont un peu changé.

A l’occasion de la fin du bail, se posait la question de la fixation du nouveau loyer qui devait tenir compte, entre autres choses, de l’évolution des facteurs de commercialité et de la valeur locative du local loué.

Ces facteurs de commercialité et cette valeur locative prennent en compte tout ce qui entoure les lieux loués favorisant (ou pas) les affaires commerciales, industrielles ou artisanales du locataire comme, par exemple, le passage obligé d’un flux piéton vers une bouche de métro, la voie devenue piétonne, la variété de l’offre proposée aux alentours, les infrastructures, … etc pour les premiers, les travaux d’embellissement ou de praticité pour la seconde. Une très abondante jurisprudence est intervenue à ce sujet et la fixation judiciaire des loyers commerciaux devenue une habitude pour certaines célèbres avenues de France, de Navarre … voire du lyonnais !

La discussion sur les facteurs locaux de commercialité et la valeur locative persistera mais dans une moindre mesure : en effet, la loi Pinel limite l’augmentation du nouveau loyer (celui du bail renouvelé) à 10% du dernier loyer appliqué.

Cette discussion, bien souvent judiciaire comme expliqué plus haut, faite à grand renfort de conclusions d’avocats, sera plus brève et très certainement bien moins coûteuse, le risque d’augmentation substantielle du loyer étant écarté.

La limitation à 10% de l’augmentation du loyer s’appliquera également dans le cas de révision légale du loyer indexé (qui permet à une partie de faire fixer le loyer à la valeur locative lorsque la clause d’indexation entraîne une augmentation de loyer de plus d’1/4).

2°/ Des états des lieux d’entrée et de sortie

Tout comme pour votre habitation, désormais, l’état des lieux d’entrée et de sortie devient obligatoire sous une forme contradictoire (signature du bailleur et du locataire), de préférence amiable. Il le sera, également, en cas de cession du fonds de commerce (changement du locataire) ou de mutation à titre gratuit de celui-ci (succession, donation, …).

A défaut d’accord entre la bailleur et le locataire sur le contenu de cet état des lieux (l’alarme marche mais non ! elle ne marche pas !), il pourra être établi par un huissier, aux frais partagés des parties. L’absence de signature d’un état des lieux ne donne pas naissance à un avantage pour l’une ou l’autre des parties : rien ne sera présumé de cette absence, en principe.

3°/ Le renforcement de la faculté de résiliation triennale

Un bail commercial, en principe, est conclu pour une durée de 3, 6, 9 années. Cette équation signifie qu’il peut y être mis fin, dans certaines conditions bien précises, au bout de 3 ou 6 ou 9 années UNIQUEMENT par le locataire : c’est la possibilité de résiliation triennale (tous les 3 ans).

Cette possibilité a été, progressivement, réduite par des pratiques visant à maintenir le locataire plus longtemps dans les lieux, notamment, dans les centres commerciaux ; cette pratique supprimait, au moins, la première possibilité de résiliation, celle intervenant au bout des 3 premières années et transformait la durée du bail en 6 ou 9 années, voire plus.

La loi Pinel interdit, désormais, cette pratique et restitue au locataire son droit unilatéral de résiliation triennale. A quelques exceptions près bien sûr ! (baux de plus de 9 ans, locaux à utilisation unique (locaux monovalents), bureaux, certains locaux de stockage).

De plus, ce congé qui devait prendre la forme d’un acte extra-judiciaire (acte d’huissier), peut désormais être délivré par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un coût moyen de 5 € …

A suivre semaine prochaine : 

LA REFORME DES BAUX COMMERCIAUX :
CE QUI CHANGE (EN MIEUX !) – 2/2