Encadrement des loyers : quels effets sur les prix ?

Concrètement, pour toute nouvelle location et tout renouvellement de bail, un montant maximum est déterminé, égal au prix médian majoré de 20 %. Parmi les critères pris en compte dans le calcul : la zone géographique, l’année de construction, la typologie du bien et le fait qu’il soit vide ou meublé. La Fnaim a déjà déposé deux recours.

Nicolas Bouscasse, également gestionnaire de biens, propose que ceux engagés dans une écorénovation soient dispensés de l’encadrement. “Je n’ai presque pas de loyers qui ne seraient pas impactés, se plaint-il. Certains dans de très beaux appartements vont devoir être divisés par deux.” Comme ce studio à la Croix-Rousse, “presque une œuvre d’art”, qui devra passer de 850 à 400 euros.

Un autre exemple : un appartement de standing, place Commandant-Arnaud, dont le loyer devra baisser de 1500 à 1 100 euros. Les propriétaires s’organisent déjà, s’employant à contourner l’obligation, invoquant (sans doute abusivement) une cuisine équipée, l’absence de vis-à-vis ou un grand balcon comme autant de caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer – c’est prévu dans la loi. 

Les professionnels craignent aussi que les bailleurs ne préfèrent désormais louer en direct pour mieux s’exonérer de la loi. Parmi les autres réactions redoutées, la montée en puissance d’AirBnB (qui échappe à la mesure) et des marchands de sommeil. Mais c’est un autre effet qui pourrait avoir des conséquences sur les prix de l’immobilier : la revente précipitée. “On en a notamment dans les 3e et 7e arrondissements”, confie Karine Girod. Selon Nicolas Bouscasse, plusieurs bailleurs n’attendent même pas le renouvellement du bail et revendent en site occupé.

Le phénomène est-il massif  ? “Je n’ai pas du tout entendu parler d’un raz-de-marée”, nuance la présidente de la chambre des notaires, Me Séverine Girardon. Le nombre de cessions anticipées est de toute façon encore trop peu important pour avoir un effet sur les prix. “Mais, si on a un déstockage massif de studios en juin ou juillet…”, glisse Nicolas Bouscasse.

À l’avenir, il y a fort à parier que les investisseurs y regarderont à deux fois avant d’acheter à Lyon ou Villeurbanne. “On n’en voit plus depuis la décision d’encadrer les loyers”, confie d’ailleurs Emmanuel Capuano. Avant même cette décision, les villes de périphérie, plus abordables, affichaient des taux de rentabilité supérieurs.

Non soumises au plafonnement, elles devraient trouver davantage grâce auprès des bailleurs. Parmi celles à surveiller, Bron et Saint-Priest – à proximité du campus de Lyon 2 – et Oullins, qui prend de la valeur avec l’arrivée du métro.

 

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Edition AVRIL 2022
NOUVEAU LYON #56

 

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