Immobilier d’entreprise en 2019 : une dynamique positive en Auvergne-Rhône-Alpes

Locaux d’activité : une demande placée en léger recul, mais toujours aussi forte

Le challenge était relevé. Jeudi 28 novembre dernier, le cabinet de conseil immobilier CBRE présentait à Lyon son étude annuelle concernant la dynamique du marché immobilier d’entreprise en Auvergne-Rhône-Alpes.

Après une année 2018 record, faire mieux en 2019 aurait été un véritable défi pour la région. S’il n’a pas été relevé, la dynamique reste très positive avec 805 000 m² de demande placée à l’issue des trois premiers trimestres de l’année.

Une nouvelle bien accueillie par les 160 promoteurs, utilisateurs, investisseurs et institutionnels du secteur présents au cinéma UGC de la Cité Internationale pour assister à cette présentation.

L’offre, néanmoins, présente quelques problématiques, avec un recul important du stock immédiat. Moins de 995 000 m² disponibles au 1er octobre 2019 et une réduction de la part du neuf/restructuré de 7 %.

Lyon patine…

A Lyon, ces chiffres sont un « trompe l’oeil », selon Paul Vernex, consultant Locaux d’Activité CBRE Lyon. « Au 3^ème trimestre 2018, les transactions ont porté sur 305 000 m² sur la même période contre 280 000 aujourd’hui. Cependant, si l’on soutire les 2 mégadeals qui ont eu lieu sur le 1^er trimestre 2018, le marché continue bien de surperformer en 2019 », précise-t-il.

D’ailleurs, les estimations pour la fin d’année tablent sur 370 000 m², alors que la moyenne décennale se situe aux alentours de 330 000 m².

L’année 2019 n’aura pas forcément été celle des gros deals. Le nombre de ventes fléchit (37 % contre 40 %) et celui des transactions dans le neuf aussi (26% contre 30 %).

Le territoire souffre aussi de la concurrence d’autres usages. La métropolisation de Lyon impacte le marché. « La requalification du périphérique illustre une volonté politique de créer un nouveau tissu urbain économique mixte fortement dominé par le tertiaire », explique Paul Vernex.

Une tendance qui s’observe autour du périphérique, de la Vallée de la Chimie jusqu’à Décines. L’offre de foncier industrielle « plus traditionnelle » continue d’être repoussée de manière éparse sur les secteurs bénéficiant d’accès autoroutiers.

… Annecy et Valence cartonnent, le Nord-Isère en progression

La surprise vient en revanche d’Annecy. La capitale haut-savoyarde terminera 2019 avec près de 65 000 m² placés, alors même que l’offre est particulièrement tendue sur la ville.

Trois gros dossiers ont été conclus, dont deux clés en main. Poste Immo (7622 m²), un quai de messagerie (6800 m² à Seynod) et la location de 5680 m² à usage d’activité à Poisy pour un agenceur.

Valence aussi tire son épingle du jeu, puisque la demande placée atteindra 85 000 m². Autrement dit plus du double du volume commercialisé en 2018.

« Cette belle progression est liée au dynamisme de la demande exprimée et la concrétisation des recherches dont sept transactions supérieures à 2000 m² et une transaction de 20 000 m² », détaille Christine Moret, directrice Axite CBRE à Valence.

Du côté de Bourgoin-Jallieu, dans le Nord-Isère, la dynamique se veut porteuse. La surface recherchée par porteur de projet se hisse à 29 300 m², soit 40 % de plus par rapport à 2018. L’attractivité des prix de vente et location, la tension du marché est lyonnais et les bonnes infrastructures et dessertes locales favorisent ce contexte.

Le territoire présente néanmoins une pénurie de bâtiments industriels, avec un parc vieillissant et inadapté. La baisse des demandes placées s’établit à 48 %. Ce qui n’inquiète pas Pauline Comte, directrice Axite CBRE de Bourgoin, qui estime qu’il s’agit d’une « période de transition puisque des programmes neufs relativement variés sont à venir en 2020 ».

Bureaux : un nombre de volumes commercialisés qui explosent

Du recul pour les locaux d’activité… mais un contexte toujours plus favorable pour les bureaux. La tertiarisation de l’économie régionale n’y est pas étrangère.

Cette dynamique s’observe depuis plusieurs années maintenant sur le marché de l’immobilier d’entreprise en Auvergne-Rhône-Alpes. Et entre 2018 et 2019, la progression des volumes commercialisés s’établit à 15 %. Soit près de 580 000 m² placés.

La part du neuf/restructuré est aussi en pleine expansion, et représentent près des trois quarts de ces demandes placées.