L’immobilier d’entreprise de la métropole lyonnaise tourne la page du Covid

En 2021, la demande placée en bureaux dans la métropole lyonnaise a enregistré un vrai rebond avec une hausse de 33 % à 291 965 m2. « Le ciel s’est éclairci. Les projets mis en stand-by en 2020 ont été réactivés à partir de mi-2021 », confirme Stéphane Jullien, directeur Equipe Bureaux de JLL Lyon, qui souligne que la moyenne décennale de 281 000 m2/an a donc été dépassée. L’an dernier, 547 transactions ont été enregistrées dont 53 % sur des surfaces de 500 à 1 000 m2.

Fait nouveau : les ventes représentent 37 % de la demande placée contre 21 % en 2020 et 26 % en 2019. « Il y a eu plus d’offres de vente à utilisateurs et l’immobilier est une valeur refuge pour les entreprises », analyse Stéphane Jullien. D’ailleurs, 5 transactions du top 10 sont des ventes à utilisateurs, notamment la plus importante qui concerne le futur campus de 28 380 m2 d’EM Lyon à Gerland. L’autre élément notable est le recentrage sur Lyon intra-muros et Villeurbanne qui cumulent 80 % de la demande placée. Les secteurs de Gerland, Part-Dieu, Vaise et Villeurbanne forment le quatuor de tête. « Les entreprises plébiscitent Lyon et Villeurbanne car les enjeux de mobilité sont essentiels, à la fois pour faire revenir les collaborateurs au bureau, mais aussi pour attirer de nouveaux talents », explique le spécialiste.

Un loyer prime à 340€/m2 sur le marché des bureaux

Si le stock d’offres disponibles à moins de 6 mois progresse de 440 000 m2 à 470 000 m2, le marché n’est pas en situation de sur-offre. « Le taux de vacances est inférieur à 6 %. L’augmentation du stock résulte de la mise sur le marché d’offres neuves et de la libération de certains locaux en 2020 et début 2021 en raison de la crise sanitaire », partage le directeur Equipe Bureaux de JLL Lyon. Dans ce contexte, les valeurs locatives sont en hausse. Le loyer moyen s’affiche à 224€/m2 dans le neuf, contre 202€/m2 en 2020, et à 199€/m2 pour le seconde main, contre 183€/m2 en 2020. Le loyer prime continue également de progresser et atteint aujourd’hui 340€/m2 contre 335€/m2 en 2020.

Pénurie de foncier pour la logistique et les locaux industriels

La hausse des valeurs locatives n’épargne pas non plus les marchés de la logistique et des locaux industriels. Le loyer prime pour les surfaces logistiques s’élève à 55€/m2 fin 2021 contre 52€/m2 un an plus tôt. Pour les locaux industriels et mixtes, le loyer moyen neuf est stable à 87€/m2 et le loyer moyen dans le seconde main passe de 60€/m2 à 64€/m2. Le stock d’offres historiquement bas devrait continuer de favoriser la hausse des prix. L’offre disponible à moins de 6 mois s’établit à 138 000 m2 pour la logistique et à 400 000 m2 pour les locaux industriels et mixtes. Sur les deux marchés, les professionnels mettent en avant le manque de foncier.

Report en périphérie

Ce marché sous-offreur entraîne une inertie des mouvements et une baisse de 23 % de la demande placée en logistique à 286 197 m2. « Le top 3 des transactions 2021 se compose de Rexel avec 37 930 m2 à Miribel-Les Echets, SPI Logistic avec 31 963 m2 à Pont d’Ain et Sotradel avec 27 000 m2 à Pont de Veyle », précise Ludovic Da Silva, directeur logistique Sud France de Cushman & Wakefield. Pour les locaux industriels, la pénurie se traduit par un mouvement vers la périphérie. L’an dernier, la demande placée a augmenté de 11 % à 383 426 m2, mais s’est davantage portée sur les 3e, 4e voire 5e couronnes puisque 33 % des mètres carrés placés sont hors du Grand Lyon. « Nous constatons aussi une nette diminution des surfaces avec une moyenne de 839 m2. Les entreprises rationalisent les coûts car les loyers augmentent et externalisent les stocks sans oublier le phénomène de tertiarisation », avance Emmanuel Mazille, directeur général de Malsh Realty & Property.

Appétence confirmée des investisseurs

L’an dernier, malgré un niveau d’investissements encore en retrait de 27 % à 1,17 Md€, dont 904 M€ en bureaux, les spécialistes de l’immobilier d’entreprise estiment qu’il n’y a rien d’inquiétant. « Nous restons leader en région. Les investisseurs sont revenus en force fin 2021 », conclut Loïc de Villard, directeur de CBRE Rhône-Alpes et président de la Fnaim Entreprises du Rhône.