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LA RESILIATION PAR LA LOCATAIRE (Partie I)

• LE CAS ORDINAIRE
• LES CAS LEGAUX DE PREAVIS D’UN MOIS
• LA DEMANDE DE PREAVIS REDUIT
• L’EXCEPTION : LE DEPART SANS PREAVIS

LA RESILIATION PAR LE PROPRIETAIRE (Partie 2) 

• LES MOTIFS LEGITIMES
• LES CARACTERISTIQUES DU PREAVIS DU PROPRIETAIRE
• LE CAS PARTICULIER DE L’ACHAT D’UN LOGEMENT OCCUPE
• LE CAS PARTICULIER DU CONGE POUR VENDRE
• LE CONGE POUR HABITER DELIVRE PAR LE PROPRIETAIRE
• LE CONGE POUR MOTIFS LEGITIMES ET SERIEUX
• LES LOCATAIRES PROTEGES

LIENS UTILES

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ATTENTION : l’ensemble des informations qui vous sont apportées au sein du présent article ne sont valables que pour les locations nues de logements à usage de résidence principale (soumises à la loi du 6 juillet 1989). Elles ne sont en aucun cas applicables aux locations de meublés, de résidence secondaire et encore moins aux locaux commerciaux, ces derniers étant soumis à un statut très spécial.

LA RESILIATION PAR LE PROPRIETAIRE (Dossier 2/2) 

LES MOTIFS LEGITIMES

Contrairement au locataire, qui n’a pas à justifier la résiliation de son bail, le propriétaire ne peut résilier le bail que dans l’un des cas suivants :

• le propriétaire reprend le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche (congé pour habiter) ;
• le propriétaire vend le logement (congé pour vendre) ;
• il existe aussi un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Si le motif donné par le propriétaire est mensonger et que le locataire peut le prouver, une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6000 euros, peut être infligée, par un juge, au propriétaire depuis la loi ALUR.

LES CARACTERISTIQUES DU PREAVIS DU PROPRIETAIRE

1. LES DELAIS

Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’expiration de la durée du bail en cours et moyennant un préavis d’au moins six mois, jour pour jour, avant son terme. Ainsi, un bail venant à expiration le 31 décembre devra se voir dénoncé par le propriétaire avant le 30 juin de la même année.

Un seul jour de retard dans la délivrance de ce congé implique la tacite reconduction du bail pour une durée au moins égale à sa durée initiale. Des précautions rigoureuses sont, en conséquence, à prendre si le propriétaire ne veut pas se voir engagé de nouveau pour 3 ou 6 autres années.

2. LES FORMES LEGALES DU CONGE DU PROPRIETAIRE

Le congé du propriétaire doit impérativement être donné par acte d’huissier ou lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. Si le congé est adressé par la voie postale (LRAR), le préavis commence à courir au jour de la réception effective du courrier par son destinataire et non le jour de première présentation comme bien souvent.

Si ledit courrier n’est pas réclamé et retourne à son expéditeur, c’est comme s’il ne c’était rien passé et un deuxième envoi devra être effectué … et ainsi de suite jusqu’à réception effective.

Le propriétaire prévoyant fera, donc, intervenir un huissier car si le préavis n’est pas respecté en raison de la non-réclamation du pli recommandé, le bail est reconduit d’office.
Bien sûr, quand le congé parvient au locataire bien avant la date butoir pour donner congé, le préavis ne débute qu’à la date légale correspondant aux six mois exigés ; dans notre exemple, le 1er juillet.

Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail. Ainsi, il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins ou partenaires, même si un seul est signataire du bail, sauf si l’existence du conjoint ou du concubin ou du partenaire n’a pas été portée à la connaissance du bailleur.

Une fois le congé délivré, le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d’occupation.

3. L’EXPULSION

Il ne peut être procédé à l’expulsion du locataire qui refuse de quitter les lieux après un congé donné en bonne et due forme qu’au moyen de l’exécution d’une décision de justice. En d’autres termes, l’expulsion d’un locataire récalcitrant ne peut être ordonnée que par un juge.
Il est évident qu’une telle action en justice ne peut être initiée qu’après la date effective du congé, dans notre exemple, après le 1er janvier de l’année suivante.

LE CAS PARTICULIER DE L’ACHAT D’UN LOGEMENT OCCUPE

Il arrive qu’un logement soit vendu alors qu’un bail est en cours et qu’un locataire occupe les lieux. Les règles sont plus strictes quand le propriétaire veut donner congé après qu’il a acheté le logement déjà occupé.
En effet, la possibilité de donner congé pour vendre n’est ouverte au nouveau propriétaire qu’après le premier renouvellement du bail, donc au moins trois ans (voire 6 ans pour les personnes morales) après la date d’acquisition.

Parallèlement, le propriétaire ne peut donner un congé pour reprise ou congé pour habiter à la fin du bail que si l’expiration du bail intervient plus de deux ans après la date d’acquisition. Dans le cas contraire, le congé ne peut intervenir qu’après un délai de deux ans après cette date. En d’autres termes, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux d’au moins deux ans en cas de changement de propriétaire.

LE CAS PARTICULIER DU CONGE POUR VENDRE

1. LA PRIORITE AU LOCATAIRE POUR ACHETER OU LE DROIT DE PREEMPTION

Lorsque le propriétaire donne congé pour vendre le logement, le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’une priorité pour acheter le bien.
Une fois le congé délivré et exécuté, si le propriétaire n’arrive pas à vendre le bien, il lui est ouverte la possibilité de le louer à nouveau sans délai minimal imposé.

2. LES MENTIONS INDISPENSABLES A LA NOTIFICATION DU CONGE POUR VENDRE

Le congé pour vendre doit, à peine de nullité pour vice de forme, mentionner le prix demandé et les conditions de la vente, comprenant, notamment, les conditions de paiement du prix.

Il doit, également, reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. D’autres exigences pour sa validité ont été édictées par la jurisprudence.
Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé.

3. DELAI D’ACCEPTATION PAR LE LOCATAIRE

Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse.

Son silence équivaut à un refus.

S’il se porte acquéreur, le locataire doit signer l’acte dans les deux mois qui suivent son acceptation. Ce délai est porté à quatre mois s’il sollicite un prêt. De fait, la durée du bail en cours est prolongée jusqu’à la date de réalisation de la vente même si celle-ci devrait, théoriquement, intervenir au plus tard à la fin de la durée légale du préavis de 6 mois ‘2 mois pour l’acceptation + 4 mois pour la réalisation = 6 mois).

Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le bail s’interrompt à la date soit de la fin de préavis, soit de la constatation de l’impossibilité de la réalisation de la vente.

4. INFORMATION DU LOCATAIRE EN CAS DE MEILLEURES CONDITIONS DE VENTE

Dans le cas où le logement est finalement vendu à des conditions plus avantageuses que celles mentionnées dans le congé pour vendre, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption et l’ensemble de la procédure doit être à nouveau respecté.

Cependant, le locataire dispose, alors, seulement d’un mois pour formuler son acceptation. Les délais de réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.

LE CONGE POUR HABITER DELIVRE PAR LE PROPRIETAIRE

Le propriétaire peut, aussi, délivrer un congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche.
Cette possibilité n’est ouverte qu’aux propriétaires personnes physiques et aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) dites familiales, c’est-à-dire constituées exclusivement entre parents et alliés, pour y loger un associé.
Les mentions obligatoires d’un tel congé sont le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature de son lien avec le bailleur. Le bénéficiaire ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou son partenaire « pacsé », son concubin (depuis plus d’un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.

LE CONGE POUR MOTIFS LEGITIMES ET SERIEUX

Le propriétaire peut donner congé pour un « motif légitime et sérieux » à l’issue du bail en respectant le préavis de six mois.
Ainsi, un locataire réglant de manière irrégulière ou tardive son loyer, causant des troubles de voisinage, sous-louant sans autorisation du bailleur son logement, y exerçant une activité professionnelle sans cette autorisation, etc. peut se voir légitimement notifier un tel congé.

LES LOCATAIRES PROTEGES

Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans ET que ses ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné, le propriétaire ne peut signifier le congé qu’en proposant un autre logement.
Par extension, cette protection s’applique également au locataire hébergeant et supportant la charge d’une personne répondant à ces critères. Naturellement, les ressources cumulées du locataire et de la personne hébergée sont prises en compte pour la validation des critères impliquant la protection particulière.

LIENS UTILES

• Loi ALUR
• Loi du 6 juillet 1989

Sophie BERLIOZ, +33 612 19 14 32
sophie.berlioz@enjeux-solutions.fr
Consultante Juridique – Enjeux & Solutions