Sommaire et accès rapide

LA RESILIATION PAR LA LOCATAIRE (Partie I)

• LE CAS ORDINAIRE
• LES CAS LEGAUX DE PREAVIS D’UN MOIS
• LA DEMANDE DE PREAVIS REDUIT
• L’EXCEPTION : LE DEPART SANS PREAVIS

LA RESILIATION PAR LE PROPRIETAIRE (Partie 2) 

• LES MOTIFS LEGITIMES
• LES CARACTERISTIQUES DU PREAVIS DU PROPRIETAIRE
• LE CAS PARTICULIER DE L’ACHAT D’UN LOGEMENT OCCUPE
• LE CAS PARTICULIER DU CONGE POUR VENDRE
• LE CONGE POUR HABITER DELIVRE PAR LE PROPRIETAIRE
• LE CONGE POUR MOTIFS LEGITIMES ET SERIEUX
• LES LOCATAIRES PROTEGES

LIENS UTILES

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ATTENTION : l’ensemble des informations qui vous sont apportées au sein du présent article ne sont valables que pour les locations nues de logements à usage de résidence principale (soumises à la loi du 6 juillet 1989). Elles ne sont en aucun cas applicables aux locations de meublés, de résidence secondaire et encore moins aux locaux commerciaux, ces derniers étant soumis à un statut très spécial.
   

LA RESILIATION PAR LE LOCATAIRE (Dossier 1/2)

LE CAS ORDINAIRE

En principe, le locataire peut quitter une maison ou un appartement à tout moment pendant la durée de son bail. Il doit, cependant, respecter ce qu’il est convenu d’appeler un préavis de 3 mois. Il s’agit du délai de prévenance du propriétaire qui pourra lui permettre de trouver un éventuel nouveau locataire.

La résiliation doit intervenir soit par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, soit par acte d’huissier. En général, le contrat de bail prévoit précisément les modalités de cette résiliation. Il convient, en conséquence, de relire ses dispositions avec attention.

Le délai de 3 mois s’entend de date à date (par exemple, si le préavis est donné le 23 septembre, la résiliation sera effective le 22 décembre) sauf, bien évidemment, dispositions contraires du contrat de bail.

LES CAS LEGAUX DE PREAVIS D’UN MOIS

Le législateur a souhaité adoucir le sort de certaines personnes se trouvant dans une situation délicate et a instauré un préavis de seulement un mois dans des cas bien précis listés ci-après.

1. La perte involontaire d’emploi

Le préavis réduit ne s’applique que dans le cas où le locataire perd son emploi indépendamment de sa volonté, c’est-à-dire quand il fait l’objet d’un licenciement ou d’une rupture conventionnelle.

Ceci, à l’évidence, ne recoupe pas les situations de démission, de départ à la retraite mais la jurisprudence a, depuis de nombreuses années, autorisé son application en cas de non-renouvellement de CDD (contrats à durée déterminée).

Les travailleurs non-salariés et les travailleurs indépendants mettant fin à leur activité professionnelle ne peuvent pas en bénéficier.

2. La mutation professionnelle

La mutation professionnelle donne droit à l’application de ce préavis réduit à un mois.

La mutation professionnelle, dans le cadre de la résiliation de bail, se définit comme un changement de localisation d’un poste pour un salarié sans qu’il n’y ait obligatoirement de changement de type de poste.

En général, l’obligation d’accepter une mutation est précisée aux termes du contrat de travail du salarié.  Elle est souvent dénommée « clause de mobilité ». Ainsi, lors de la signature de son contrat, le salarié s’engage à accepter toute mutation, un refus pouvant devenir un motif de licenciement pour faute grave.

Le délai réduit de préavis pour mutation s’applique quel que soit l’éloignement du nouveau poste de travail. Aucune condition de distance n’est en principe exigée. De même, il est possible d’appliquer ce délai réduit même si c’est le salarié qui est à l’origine de la mutation.

3. La reprise d’emploi

Le locataire sans emploi qui en retrouve un, peut bénéficier du préavis d’un mois.

4. Le premier emploi

De la même manière, le préavis d’un mois s’applique lorsque le locataire entre dans la vie active et trouve son premier emploi.

5. RSA

Le bénéfice du préavis réduit à un mois est accordé, également, aux locataires qui perçoivent le RSA. Ces derniers doivent bénéficier officiellement de cette allocation. Le fait de respecter les conditions de ressources ne suffit pas.

6. Allocation aux adultes handicapés

De la même façon, les bénéficiaires de l’AAH se voient appliqué le préavis préférentiel d’un mois.

7. Etat de santé

Une distinction doit être faite entre les baux signés avant ou après le 27 mars 2014.

Pour les premiers, à savoir les baux signés avant cette date, le préavis d’un mois n’est valable que pour les locataires âgés de plus de 60 ans et dont l’état de santé exige un déménagement rapide sous réserve de produire un certificat médical.
Pour les seconds, c’est-à-dire les baux signés à compter du 27 mars 2014, la condition d’âge n’est plus exigée. Cette modification a été introduite par la loi ALUR.

8. Unions

Mariés ou pacsés, les conjoints sont légalement co-titulaires du bail. Si l’un d’eux se trouve dans l’une des situations préalablement décrites, le préavis réduit s’applique. La condition est que le propriétaire soit informé de l’union préalablement.

9. Zones urbaines denses

Depuis la loi ALUR, le préavis réduit à un mois s’applique, également, aux logements situés dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Attention : seuls, les baux signés depuis le 27 mars 2014 sont concernés par cette exception.
La liste des communes concernées 

LA DEMANDE DE PREAVIS REDUIT

La réduction de la durée du préavis légal de 3 mois peut toujours être sollicitée amiablement par le locataire de son propriétaire. Ce dernier est libre d’accepter ou non cette demande puisque la démarche est consensuelle.
Formellement, la demande se fera, de préférence, par la voie d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.

L’EXCEPTION : LE DEPART SANS PREAVIS

C’est le cas lorsque le logement est caractérisé comme insalubre ou indécent : par exemple, les habitations particulièrement humides générant des problèmes récurrents de santé à leurs occupants, celles dont l’installation électrique présente un danger ou celles n’étant pas alimentées en eau courante, etc.

Le locataire de tels biens immobiliers, souhaitant immédiatement se soustraire à de tels dangers, doit, toutefois, avant de quitter les lieux, rassembler un maximum de preuves sur les dangers en question. De telles preuves peuvent consister en un constat d’huissier, un dossier médical comprenant, bien sûr, un ou des certificats sur l’état de santé de chaque occupant, la copie des demandes répétés de travaux auprès du propriétaire et tout élément contribuant à établir la situation justifiant un tel départ précipité.

L’absence de préavis ne dispense par le locataire de prévenir le propriétaire. Pour ce faire, il doit lui adresser une lettre de congé en recommandé avec demande d’accusé de réception aux termes de laquelle il doit exposer les raisons de son départ appuyées par la production des preuves ci-dessus.

Sophie BERLIOZ, +33 612 19 14 32
sophie.berlioz@enjeux-solutions.fr
Consultante Juridique – Enjeux & Solutions