Comment fonctionne une vente à réméré ?

Le principe de la vente à réméré

La vente à réméré est utilisée comme une alternative au financement bancaire par les propriétaires en recherche de fonds. Elle leur permet de vendre leur bien immobilier tout en continuant à y vivre. Le principe du réméré est de vendre son bien tout en continuant à l’occuper et avec la possibilité de le racheter à tout moment. Si le propriétaire ne peut pas racheter le bien, il peut également le revendre et encaisser un montant additionnel à la vente initiale.

La vente à réméré est encadrée juridiquement par le Code civil qui la définit sous le terme de vente avec faculté de rachat. Les articles 1659 et suivants définissent les règles de cette vente immobilière. Comme pour toute transaction immobilière, un notaire se charge d’instruire la transaction en rédigeant un acte de vente qui comporte les clauses essentielles à cette opération :

• La faculté de rachat réservée au vendeur : Elle lui permet de racheter le bien à tout moment jusqu’à la date limite du réméré.
• La convention d’occupation : Elle offre la possibilité au vendeur de continuer à occuper le bien.

La durée maximale pour racheter le bien est fixée à cinq ans. L’avantage de ce montage est que les frais de notaire au rachat sont de 1,5% du montant du rachat contre 7,5% pour une transaction habituelle.

Le prix de vente en réméré est compris entre 60 et 70% de la valeur du bien. Le prix de rachat est égal ou légèrement supérieur. Pour que l’opération soit réalisable, votre besoin de financement ne doit donc pas dépasser 60% de la valeur du bien. Un autre paramètre à prendre en compte est la durée maximale pour racheter le bien. Si elle est fixée par le Code civil à 5 ans, la durée maximale est souvent comprise entre deux et trois ans dans la pratique.

Les avantages et inconvénients de la vente à réméré

La vente à réméré est un excellent moyen pour sortir du surendettement. Après deux mensualités non payées d’un prêt immobilier, la banque prononce la déchéance du terme en réclamant l’intégralité du capital restant dû. De plus, elle inscrit le débiteur au fichier FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). L’inscription à ce fichier empêche de souscrire de nouveaux crédits. Le débiteur se retrouve ainsi sans solution et n’a pas d’autre choix que de vendre définitivement son bien pour solder ses dettes.

Dans ces conditions, la vente à réméré apparait comme l’unique recours pour rembourser ses dettes et se laisser du temps pour surmonter une mauvaise passe. Le montant encaissé grâce au prix de vente va solder les dettes et permettre de lever le fichage bancaire. Si le propriétaire subissait une saisie immobilière, la procédure est interrompue par la vente du bien en réméré.

La vente à réméré est également une excellente alternative au financement bancaire pour tous les particuliers qui n’ont pas d’accès aux banques : retraités, employés en CDD, entrepreneurs, etc. Au contraire des pays anglo-saxons, il est difficile en France d’obtenir un prêt uniquement basé sur la valeur du bien hypothéqué. Les banques prêtent plus attention aux revenus et à la situation professionnelle de l’emprunteur qu’à la valeur du bien immobilier.

L’inconvénient majeur d’une vente à réméré reste son coût qui est plus élevé qu’un prêt bancaire. Les frais de notaire et l’indemnité d’occupation mensuelle rendent le coût de cette opération assez onéreux. Elle est à privilégier quand les autres solutions de financement ont échoué.

Pour que l’opération soit un succès, vous devez préalablement étudier votre capacité d’emprunt pour vérifier que vous pourrez racheter le bien dans les temps. Une étude avec un courtier pourrait vous y aider. Plus vous rachetez rapidement, moins l’opération sera onéreuse pour vous.

Pour conclure, il est important de noter que choisir de vendre à réméré un bien immobilier est une décision importante. Cette solution de financement extra-bancaire peut être un très bon moyen pour dégager des liquidités mais une réflexion préalable est essentielle. Avant de vous engager, une entreprise spécialisée comme Imotreso peut vous apporter conseils et écoute. Elle vous expliquera toutes les composantes de cette opération. Il est préférable d’être accompagné par ce type d’organisme plutôt que d’essayer de vendre le bien en réméré par ses propres moyens.