Comment réussir son investissement locatif à Lyon ?

La ville de Lyon est le territoire idéal pour votre projet d’investissement locatif avec une économie dynamique, un patrimoine historique et culturel riche et une population jeune et active qui apprécie son cadre de vie. 

Pour bénéficier des opportunités de la capitale des Gaules, il faut bien prendre en considération certains critères pour votre projet d’investissement locatif à Lyon et apprendre à déterminer quel type de projet d’investissement vous êtes prêt à lancer.

Définir votre projet selon votre profil d’investisseur 

L’investissement dans la pierre est une excellente manière de vous construire un patrimoine concret et créer une future source de revenu stable sur le long terme. Tout l’enjeu est de bien définir votre projet et de se poser les bonnes questions en amont :

• Quel est votre budget global pour l’opération ? Il faut prendre en considération votre apport, le prix du bien, les travaux de rénovation, futurs revenus locatifs… Cette évaluation du budget détermine le type de bien à cibler : studio, T2, division d’un bien plus grand…

L’idéal est d’emprunter le plus possible en limitant votre apport pour bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier. Les intérêts payés dans le cadre de l’emprunt peuvent être déduits de votre base imposable selon le choix du régime fiscal.

• Définir votre profil d’investisseur : Lors de votre recherche, vous pouvez comparer les opportunités en notant les avantages et inconvénients de chaque bien. Dans une démarche pragmatique, le choix va donc se faire en prenant en compte les avantages du bien et en acceptant ses contraintes. 

Préférez-vous investir dans un quartier central de la ville avec un prix au m² élevé mais l’assurance d’un marché attractif sans vacance locative ? Ou investir dans un bien dans un quartier en rénovation ou moins central mais avec une rentabilité plus élevée…

Où investir dans l’immobilier locatif à Lyon ? 

Comme nous venons de l’aborder, c’est en fait votre profil d’investisseur qui va déterminer le quartier qui correspond à votre projet d’investissement locatif à Lyon. On peut séparer les quartiers de Lyon en 3 catégories :

• Les quartiers patrimoniaux de la ville comme la Presqu’île, le Vieux Lyon, la Part Dieu, la Croix Rousse ou encore Monplaisir dans le 8ème arrondissement. Ces quartiers sont adaptés aux investisseurs ayant besoin de se rassurer avec un marché très attractif. La contrainte est une rentabilité plus faible en raison d‘un  prix au m² très élevé non compensé par les loyers plus élevés. 
• Les quartiers intermédiaires un peu plus excentrés ou moins réputés que les quartiers patrimoniaux. On pense aux quartiers de la Guillotière, Sans-soucis, Bellecombe, Point du jour, Vaise ou les quartiers du 8ème arrondissement. Ces quartiers souvent proches des quartiers patrimoniaux sont plus accessibles au m² avec une meilleure rentabilité. 
• Enfin, les quartiers en devenir pour les investisseurs les plus aguerris représentent des zones en mutation souvent victimes d’une mauvaise réputation. C’est le cas des quartiers de la Duchère ou Champvert dans le 9ème ou des Etats-Unis dans le 8ème. Ces zones réservent de belles opportunités à dénicher, offrant les rentabilités les plus élevées avec un prix au m² bien plus accessible. 

Petite ou grande surface ?

Votre budget délimite souvent la surface que vous pouvez acquérir. Mais comme nous venons de le voir, le choix du quartier influence fortement le prix au m² dans une métropole comme Lyon et vous pouvez vous demander quelle surface correspond le mieux à votre profil d’investisseur ? 

Récapitulatif des avantages et inconvénients de chaque type de logement :

Le Studio

+ le plus accessible en prix, taxe foncière ou charges de copropriété. C’est une surface très recherchée par la population étudiante et les jeunes actifs très nombreux dans la métropole. 

– La rotation des locataires peut être plus élevée que sur les surfaces plus grandes. Le prix au m² reste plus élevé que sur les grandes surfaces ce qui impacte la rentabilité moins élevée. 

Le T2

+ plus de stabilité sur les locataires, jeunes cadres ou couples avec en conséquent moins de frais d’entretien.  

– besoin d’un budget plus élevé malgré un prix au m² plus accessible. 

Les T3 et plus

+ Moins de contraintes de gestion locative avec une cible plus familiale ou de retraités, le taux de rotation sera plus bas qu’avec un studio même en cas de colocation. Les colocataires s’impliquent souvent dans la recherche d’un nouveau colocataire. 

– Un prix d’achat très élevé nécessitant de bons revenus et/ou un apport pour la négociation du prêt bancaire. 

Investir dans une surface pour la diviser : la rentabilité assurée

La rentabilité est particulièrement élevée sur ce type de bien notamment en cas de division immobilière :

• On parle de division immobilière officielle lorsque le bien initial est divisé en lots juridiques différents d’un minimum de 14m³. Chaque studio créé après travaux rapporte des revenus locatifs distincts entraînant une belle rentabilité globale de l’opération. 
• On parle de division immobilière non officielle en cas de colocation, également source de rentabilité avec un loyer par chambre. Cela nécessite évidemment une gestion locative plus organisée pour bien gérer la stabilité de la colocation. 

De l’achat rassurant d’un studio dans un quartier patrimonial à l’achat d’un T4 pour division dans un quartier en mutation en vue d’une forte rentabilité, à vous de décider quel profil d’investisseur vous souhaitez être, en acceptant les avantages et contraintes de chaque projet.