Peut-on réaliser un investissement locatif sans apport ?

Il est tout à fait possible dans certains cas de financer intégralement un projet immobilier par la banque, y compris les frais annexes, tout en bénéficiant des revenus locatifs pour couvrir les mensualités. Voici ce qu’il faut retenir sur comment investir dans l’immobilier locatif sans apport personnel !

Qu’est-ce que l’investissement locatif sans apport ?

L’investissement locatif sans apport désigne une stratégie patrimoniale où l’intégralité du coût d’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location est financée par un prêt bancaire.

Contrairement à un achat classique, où un apport personnel représentant généralement 10 à 20 % du prix du bien est exigé, cette approche repose sur un financement dit « à 110 % ». Cela inclut non seulement le prix d’achat du bien, mais également les frais annexes tels que :

• Les frais de notaire, qui représentent 2 à 3 % dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien.
• Les frais de dossier bancaires, pouvant atteindre 1 % du montant emprunté.
• Les éventuels frais d’assurance emprunteur.

Pourquoi est-ce envisageable dans l’immobilier locatif ?

Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif offre des garanties aux banques. Les loyers générés par le bien loué constituent une source de revenus qui contribue directement au remboursement des mensualités du prêt.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement, le bien peut être revendu sans compromettre la stabilité financière de l’emprunteur. De plus, investir sans apport est simplifié du fait de l’émergence d’outils qui permettent de le faire chez soi, comme la plateforme d’investissement locatif Maslow.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier sans apport

Cependant, obtenir un prêt sans apport reste une faveur accordée aux profils solides. Les banques privilégient les emprunteurs capables de démontrer leur sérieux et leur capacité de remboursement, notamment par :

• Une situation professionnelle stable (CDI ou revenus réguliers pour les indépendants).
• Un endettement maîtrisé, généralement inférieur à 35 % des revenus.
• Un bon historique bancaire, sans incidents de paiement récents.

Avec cette approche, investir dans l’immobilier devient une opportunité accessible même pour ceux qui souhaitent préserver leur épargne.

Les avantages d’investir dans l’immobilier sans apport

L’effet de levier du crédit

L’effet de levier est un des piliers de l’investissement locatif. En optant pour un financement à 110 %, vous utilisez le capital de la banque pour acquérir un bien tout en bénéficiant des loyers pour couvrir tout ou partie des mensualités.

• Acquisition sans épargne personnelle : L’investisseur conserve son capital, qui peut être utilisé pour d’autres projets ou servir de fonds de sécurité.
• Rentabilité augmentée : Si le rendement locatif dépasse le coût du crédit, l’investisseur peut générer un cash-flow positif.
• Valorisation patrimoniale : Si la valeur du bien augmente avec le temps, les bénéfices seront d’autant plus importants, même sans avoir mobilisé d’épargne initiale.

Conservation de l’épargne personnelle

En n’engageant pas d’apport, l’investisseur conserve son épargne disponible. Cela offre plusieurs avantages :

• Sécurité financière : Une épargne intacte permet de faire face aux imprévus, comme des travaux urgents ou une vacance locative.
• Diversification : L’investisseur peut engager son capital dans d’autres placements, réduisant les risques liés à la dépendance à un seul projet immobilier.
• Flexibilité pour d’autres opportunités : Si une opportunité d’investissement se présente, l’épargne disponible peut être mobilisée rapidement.

Optimisation fiscale grâce au déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet de déduire certaines charges des revenus imposables, notamment les intérêts d’emprunt. Cette déduction est particulièrement intéressante dans le cadre d’un investissement financé sans apport.

• Charges déductibles : Travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion.
• Plafonnement avantageux : Jusqu’à 10 700 € de déficit foncier peuvent être imputés sur les revenus globaux chaque année.
• Effet multiplicateur : Un financement à 110 % amplifie les intérêts d’emprunt, augmentant ainsi les montants déductibles.

Les conditions pour obtenir un financement à 100 %

Financer un investissement locatif sans apport est une opportunité intéressante, mais elle nécessite de respecter certains critères pour convaincre les banques de financer intégralement votre projet. Voici les éléments clés pour garantir la réussite de votre démarche.

Préparation d’un dossier solide

La constitution d’un dossier complet et convaincant est une étape cruciale. Les banques ont besoin d’être rassurées sur votre sérieux et votre capacité à rembourser.

Il faut notamment présenter plusieurs documents indispensables comme :

• Pièce d’identité et justificatif de domicile.
• Avis d’imposition des trois dernières années.
• Relevés de compte récents (trois derniers mois).
• Justificatifs de revenus (bulletins de salaire, bilans pour les indépendants).
• Éventuels devis de travaux pour le bien envisagé.

Plan de financement détaillé :

• Montant du prêt demandé.
• Estimation des loyers à percevoir.
• Prévisions des charges (taxe foncière, entretien, gestion locative).
• Taux d’endettement projeté.

Un dossier bien structuré et complet est un argument fort pour décrocher un prêt immobilier sans apport.

Profil d’emprunteur solide

Votre profil financier est l’un des principaux critères examinés par les banques. Pour maximiser vos chances, vous devez répondre à certaines exigences :

• Stabilité professionnelle : un contrat à durée indéterminée (CDI) est un atout majeur. Les indépendants doivent fournir des preuves solides de revenus stables.
• Taux d’endettement maîtrisé : le taux d’endettement, incluant le prêt demandé, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels.
• Épargne résiduelle : même sans apport, disposer d’une épargne peut rassurer la banque sur votre capacité à faire face aux imprévus.
• Historique bancaire exemplaire : évitez les découverts ou incidents de paiement dans les mois précédant votre demande.

Prévoyez également d’inclure votre plan de financement dans votre dossier, en insistant sur le montant des loyers perçus pour couvrir les mensualités du crédit immobilier ainsi que les charges.

Diversification des approches bancaires

Toutes les banques n’ont pas les mêmes politiques en matière de prêt sans apport. Multiplier les demandes augmente vos chances de pouvoir emprunter sans apport.

• Comparer les offres : taux d’intérêt et assurance emprunteur, frais de dossier, durée et flexibilité du crédit.
• Solliciter un courtier immobilier : les courtiers possèdent un réseau de banques partenaires et peuvent négocier les meilleures conditions pour votre situation. Ils optimisent également la présentation de votre dossier.