Achat en viager d’un appartement Immobilier Viager

L’achat en viager est accessible à toute personne ayant la volonté de se constituer un patrimoine immobilier à coût modéré et ayant une capacité d’épargne certaine et régulière.

• L’intérêt, pour l’investisseur, est de pouvoir acheter une maison en viager ou tout autre bien immobilier suivant différentes formules de son choix allant de la nue propriété à la mise en place de rentes viagères, ce qui peut lui permettre de ne pas passer par un prêt bancaire.

• Le prix du bien, par exemple dans le cas de l’achat d’un appartement en viager ou de l’achat d’une maison en viager, est évalué en fonction du marché de référence diminué de la valeur d’occupation par le vendeur qui peut, ou non, demeurer dans les lieux.

Principe de l’achat en viager

L’achat en viager pourrait paraitre un peu immoral car faire une bonne affaire repose finalement sur le décès plus ou moins rapide du vendeur.

La règle de l’achat en viager est simple : après la signature d’un contrat de vente, l’acheteur, appelé aussi le débirentier, verse au propriétaire, appelé aussi crédirentier, pendant qu’il est vivant, une rente viagère.  En d’autres termes, l’acheteur achète un bien dont il ignore le coût total, il a une chance de gagner de l’argent et un risque d’en perdre au moins autant.

La vente en viager, c’est donc un pari sur l’avenir dont le prix à payer demeure bien difficile à estimer. Viager libre ou occupé ? C’est une décision supplémentaire à prendre qui engage durablement l’acheteur.

Le vendeur, lui, bénéficie en revanche de solides garanties. Or, tôt ou tard, il vient à disparaître et c’est la fin du viager, mais pas forcément la fin des soucis pour l’acheteur… D’ici là, il aura bénéficié de ce placement retraite grâce à la vente d’appartement en viager.

Achat en viager : le bouquet et la rente

L’acheteur doit offrir un bouquet au vendeur, puis verser une rente mensuelle. trimestrielle ou annuelle. L’acheteur, soucieux de payer le juste prix, doit, avant de signer le contrat de vente du viager doit veiller au calcul de la rente, souvent complexe.

Le bouquet

Le bouquet est la somme payée lors de la vente, le restant du prix étant réglé par versement mensuel, trimestriel ou annuel jusqu’au décès du vendeur. Plus le bouquet est élevé, moins la rente est importante. Jamais obligatoire, mais prévu en pratique, le bouquet est librement fixé par un accord entre vendeur et acheteur. Dans le cas d’un placement retraite le bouquet ne présente pas d’intérêt.

Le prix de vente du logement, de l’appartement ou de la maison en viager

C’est le prix du bien déterminé lors de la vente qui sert de base de calcul de la rente viagère. S’il s’agit d’un viager achat occupé, le prix sera réduit en application de barèmes complexes et variés tenant compte de l’âge du vendeur. Il est donc indispensable de prendre l’avis d’un spécialiste de l’achat en viager pour s’assurer de part et d’autre d’une juste évaluation du viager. Les calculs sont plus difficiles pour un vendeur qui cherche un placement retraite.

Faire le calcul des frais de notaire pour l’achat d’un bien en viager

Pour calculer la rentabilité de votre investissement, il est important de prendre en compte les frais de notaire. En effet dans une vente viagère, le calcul des frais de notaire représente 8 % du montant de la vente. Si on regarde la somme de plus près, elle est composée de plusieurs choses :

• Les émoluments : ils correspondent à la prestation demandée. Ils varient en fonction du service demandé (succession, mariage, vente de bien). Le tarif est réglementé et par conséquent non négociable.
• Les honoraires : cela corresponde cette fois au montant que va vous demander votre notaire pour le travail accompli. Cette somme est libre et non réglementée. Il peut donc vous accorder une remise en cas de besoin.
• Les droits de mutations : ils constituent un impôt auquel est soumis la vente de bien immobilier. Cette somme est payée au notaire et c’est lui qui se chargera de la reverser ensuite à l’État.

Vous l’avez vu, pour un viager la somme est relativement importante. Il est donc primordial de bien les prendre en compte au moment de l’obtention de votre prêt bancaire. En effet, cette somme est très difficilement négociable contrairement au prix du bien. Prenez-donc tous les renseignements au préalable.