Le Censi-Bouvard, un autre moyen de défiscaliser en 2013

Le dispositif Duflot n’est pas le seul moyen de réduire ses impôts en 2013. Un autre moyen permet également de réduire ses impôts via l’investissement immobilier : il s’agit du dispositif Censi Bouvard, qui permettre aux contribuables de faire baisser leur impôt, en favorisant la location meublée non professionnelle.

Appelé Censi Bouvard en référence aux deux sénateurs ayant créé ce dispositif, Yves Censi, député de l’Aveyron et Michel Bouvard, député de la Savoie, ce dispositif court jusqu’au 31 décembre 2016 et permet aux investisseurs de bénéficier de certains avantages fiscaux relativement proches du dispositif Scellier, via une location dans une résidence avec services.

Les avantages du dispositif

Le principe de ce dispositif est simple : il vise consiste à acquérir un appartement ou des lots dans une résidence étudiante, de vacances, de tourisme ou un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes), en en confiant la gestion à un professionnel qui louera le bien meublé. Un bail industriel et commercial (BIC) de neuf ans au minimum, est passé sur ce bien acheté neuf ou en VEFA, à un exploitant professionnel. Ce dernier s’occupe de la gestion quotidienne du bien immobilier, d’entretien et d’occupation.

Le contribuable dispose enfin de deux autres avantages, à savoir l’exonération de la taxe foncière totale ou partielle pendant les 2 premières années, et la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus « Bénéfices Industriels et Commerciaux ».

Censi Bouvard versus Duflot

Le dispositif Bouvard permet ainsi d’obtenir une réduction d’impôts de 11 % sur le montant de l’investissement, mais il permet en outre de récupérer la TVA, à condition de conserver le bien 20 ans. Relativement simple, le « Censi-Bouvard » est un des dispositifs n’ayant pas connu de modification majeure au terme de la loi de finances 2013, a contrario des autres dispositifs de défiscalisation, ce qui lui assure un certain avantage en termes de visibilité sur le marché de la défiscalisation.

La réduction d’impôt est certes moins importante que le Duflot – 11% contre 18% – mais il est en revanche bien plus souple : il n’existe en effet pas de plafond de loyer et le dispositif d’impose pas de contraintes en termes de niveau de revenus de l’occupant. Le plafond en termes d’investissement est, comme pour le Duflot, limité à 300.000 euros.

La rentabilité

Suivant les investissements, les rentabilités sont variables dans ce dispositif. La location procure en effet des revenus réguliers, avec des rentabilités moyennes approchant les 4.5% par an avant impôts. A cette rentabilité doit s’ajouter l’éventuelle plus-value ou moins-value entre l’achat et la revente.

Car si les loyers sont garantis, la valeur du bien peut varier. Il est donc nécessaire de se focaliser sur l’emplacement du bien, qui peut permettre à terme de rendre la revente plus aisée, notamment si la résidence est proche des transports en commun, ou dispose d’un caractère de centralité affirmée.

A savoir aussi sur les lois de défiscalisation :

• Loi de défiscalisation immobilière Duflot (partie 1) – Le périmètre de la loi
• Loi de défiscalisation immobilière Duflot (partie 2) – Plafonds et limites du dispositif
• Loi de défiscalisation immobilière Duflot (partie 3) – Les grandes différences Duflot – Scellier